转帖： 酒店、商产、产业发展．达全球包租王

2017-08-06 19:20 达全球是家定位颇具特色的地产公司，其业务主要可分成3大部份，分别是经营酒店，产业发展和产业投资（办公楼），该公司的产业组合遍布多国，专攻高档市场，多年经营助该公司累积了许多价值不菲的高创造力资产，成为名副其实的“包租王”。 达全球是家定位颇具特色的地产公司，其业务主要可分成3大部份，分别是经营酒店，产业发展和产业投资（办公楼），该公司的产业组合遍布多国，专攻高档市场，多年经营助该公司累积了许多价值不菲的高创造力资产，成为名副其实的“包租王”。 达全球是本地知名券商达企业（TA，4898，主板金融组）最重要的子公司，持股60.14%；达企业是本地知名企业家拿督程铁健和拿汀陈桂芳的旗舰公司，达全球则由两人J之子程如锦掌舵。 在90年代，地产业务原只是达企业的一个小部门，但经过漫长岁月的酝酿，地产业务渐渐找到了自己的定位，舍弃低档市场，改走高档路线，同时积极建立酒店资产组合，创造经常性收入，另辟一片天。2009年，达企业决定把地产业务注入达全球名号下，并让后者独立在马股上市，这就是达全球的由来。 之所以说达全球独特，是基于该公司经营模式与多数发展商大不相同，大部份收入并非来自产业发展，而是来自酒店和商业产业经营业务，经常性收入比重远超一次性销售收入。 达企业皇冠上的宝石 作为达企业皇冠上的宝石，达全球优势是旗下资产都具有很强的生产力，带来源源不绝的可观收入。正因如此，达全球才能捍卫其产业发展业务的优雅格调，有充裕时间思考该如何发展地库才能创造最大效益，毕竟单是租金收入就能撑起业绩和现金流，地库慢点套现亦无妨。 最新数据显示，达全球旗下目前共拥有4项供租的商用产业和7家四至五星级高级酒店，这些资产分布在大马、新加坡、泰国、澳洲、加拿大、中国等，且多坐落在一线地区，故都价值不菲。另外，该公司也手握750英亩地皮，包括一些黄金地段，总发展值（GDV）估计达151亿令吉。 年营收逼近6亿 在2001年时，达企业地产臂膀的营业额只有约5400万令吉，但在16年后的今天，年营业额已逼近6亿令吉了，足见在新建产业和资产收购等活动催化下，达全球已由幼苗长成大树。 鉴于不是产托公司，无需定期重估资产，达全球至今不曾对名下各类资产进行重估，现有账面值反映的只是旧价，具有很深的隐藏价值。 比方说，为进行拨备测试，达全球过去两年里曾委任独立估价师对名下3项海外资产进行估值，即新加坡Swissotel酒店、澳洲墨尔本Westin酒店和泰国Movenpick Karon海边度假村，得出的合理价是24亿6762万令吉，但这3项资产记载在账面上的合计价值和商誉却只有16亿1546万令吉。 这显示单是上述3项资产，就藏有超过8亿令吉的隐藏价值了。 更重要的是，达全球的资产都具有创造力，是能够创造收入的资产，这与许多空有资产却无法创造新价值的公司大不相同，分别就像会结果和不会结果的树，前者在等候树身长大之际还能采摘果实充饥止渴，后者则只能干等树被砍倒卖钱时才“可能”享受成果，达全球显然是前者。 鉴于现金流强大，达全球又设有大方派息政策，每年会把介于20至50%的已兑现净利用于派发股息。 截至上周五，达全球仅以账面值的0.57倍交易，显然与其资产组合的创造力不成正比，何况账面值原就被低估了。 达全球目前虽因早年举债收购和发展产业而背负26亿令吉债务，但也持有12亿3000万令吉现金和证券在手，况且债务背后还有价值连城的高创造力资产作盾，履行债务责任或融资新项目问题都不大。 产业臂膀重新出击 达全球的定海神针——酒店业务完成重大装修和新收购后，如今只待收割成果，加上沉寂多时的产业发展臂膀重新出击，集团中长期业绩基础非常强，相关影响估计会在未来业绩里逐渐显现，尤其是明年。 业绩基础出色 沉寂多时后，达全球接下来将接连释放几个新楼盘，预计今年推出的新盘就有3个，总发展值超过12亿令吉，分别是位于白沙罗的Ativo服务公寓、坐落吉隆坡市中心的TA3和4服务公寓与酒店、柔佛居銮住宅产业，以释放累积已久的土地值。 2016年，达全球的产业发展部门只带来2214万令吉营业额，还蒙受1151万令吉税前亏损，原因是无新楼盘问世，这惨况料会在新楼盘动工后大幅改善，因第一座Ativo高级公寓已售出80%（这在当前低迷的高楼住宅市场中算奇葩了），开始施工后即可逐渐兑现销售值。 酒店业务则在去年进行了系列大装修，影响了收入，但目前已全数完成，这次大装修对未来入住率和回酬率相信有正面影响，而今年2月才完成收购的加拿大温哥华特朗普国际酒店，也将成为酒店业务的未来催化剂之一。 为降低负债比，达全球也有意转让位于澳洲的Little BayCove住宅发展计划，首席执行员程如锦今年3月受访时曾透露有关项目出售料可得2亿8000万澳元（约9亿5200万令吉），这又比账面上显示的5亿4570令吉高出不少，顺利脱售料赢得掌声，但他强调只会在拿到理想出价时才会放手，否则会继续发展该地皮。 总的来说，达全球是家持续壮大的地产公司，其独特的产业发展兼资产经营模式使业绩具有极高的稳定度，外汇波动对业绩造成的账面影响不足抹杀其核心运作极稳的事实，可以预见的还有其资产组合会继续膨胀，因为TA3和TA4内容涵盖一家五星级酒店，无意外会被纳入酒店组合中。 业绩角度看，鉴于多项资产已完成重大装修，特朗普国际酒店也正式站上前线，酒店业务的未来表现甚有保障，产业发展业务则即将挥别空窗期，各项新楼盘都磨拳擦掌准备登场，丰厚地库价值已来到待放阶段。若无意外，达全球的盛世或不远矣。 原文： http://www.sinchew.com.my/node/1669999