星期六, 四月 14, 2018

转帖: 酒店、商产、产业发展.达全球包租王

2017-08-06 19:20 达全球是家定位颇具特色的地产公司,其业务主要可分成3大部份,分别是经营酒店,产业发展和产业投资(办公楼),该公司的产业组合遍布多国,专攻高档市场,多年经营助该公司累积了许多价值不菲的高创造力资产,成为名副其实的“包租王”。 达全球是家定位颇具特色的地产公司,其业务主要可分成3大部份,分别是经营酒店,产业发展和产业投资(办公楼),该公司的产业组合遍布多国,专攻高档市场,多年经营助该公司累积了许多价值不菲的高创造力资产,成为名副其实的“包租王”。 达全球是本地知名券商达企业(TA,4898,主板金融组)最重要的子公司,持股60.14%;达企业是本地知名企业家拿督程铁健和拿汀陈桂芳的旗舰公司,达全球则由两人J之子程如锦掌舵。 在90年代,地产业务原只是达企业的一个小部门,但经过漫长岁月的酝酿,地产业务渐渐找到了自己的定位,舍弃低档市场,改走高档路线,同时积极建立酒店资产组合,创造经常性收入,另辟一片天。2009年,达企业决定把地产业务注入达全球名号下,并让后者独立在马股上市,这就是达全球的由来。 之所以说达全球独特,是基于该公司经营模式与多数发展商大不相同,大部份收入并非来自产业发展,而是来自酒店和商业产业经营业务,经常性收入比重远超一次性销售收入。 达企业皇冠上的宝石 作为达企业皇冠上的宝石,达全球优势是旗下资产都具有很强的生产力,带来源源不绝的可观收入。正因如此,达全球才能捍卫其产业发展业务的优雅格调,有充裕时间思考该如何发展地库才能创造最大效益,毕竟单是租金收入就能撑起业绩和现金流,地库慢点套现亦无妨。 最新数据显示,达全球旗下目前共拥有4项供租的商用产业和7家四至五星级高级酒店,这些资产分布在大马、新加坡、泰国、澳洲、加拿大、中国等,且多坐落在一线地区,故都价值不菲。另外,该公司也手握750英亩地皮,包括一些黄金地段,总发展值(GDV)估计达151亿令吉。 年营收逼近6亿 在2001年时,达企业地产臂膀的营业额只有约5400万令吉,但在16年后的今天,年营业额已逼近6亿令吉了,足见在新建产业和资产收购等活动催化下,达全球已由幼苗长成大树。 鉴于不是产托公司,无需定期重估资产,达全球至今不曾对名下各类资产进行重估,现有账面值反映的只是旧价,具有很深的隐藏价值。 比方说,为进行拨备测试,达全球过去两年里曾委任独立估价师对名下3项海外资产进行估值,即新加坡Swissotel酒店、澳洲墨尔本Westin酒店和泰国Movenpick Karon海边度假村,得出的合理价是24亿6762万令吉,但这3项资产记载在账面上的合计价值和商誉却只有16亿1546万令吉。 这显示单是上述3项资产,就藏有超过8亿令吉的隐藏价值了。 更重要的是,达全球的资产都具有创造力,是能够创造收入的资产,这与许多空有资产却无法创造新价值的公司大不相同,分别就像会结果和不会结果的树,前者在等候树身长大之际还能采摘果实充饥止渴,后者则只能干等树被砍倒卖钱时才“可能”享受成果,达全球显然是前者。 鉴于现金流强大,达全球又设有大方派息政策,每年会把介于20至50%的已兑现净利用于派发股息。 截至上周五,达全球仅以账面值的0.57倍交易,显然与其资产组合的创造力不成正比,何况账面值原就被低估了。 达全球目前虽因早年举债收购和发展产业而背负26亿令吉债务,但也持有12亿3000万令吉现金和证券在手,况且债务背后还有价值连城的高创造力资产作盾,履行债务责任或融资新项目问题都不大。 产业臂膀重新出击 达全球的定海神针——酒店业务完成重大装修和新收购后,如今只待收割成果,加上沉寂多时的产业发展臂膀重新出击,集团中长期业绩基础非常强,相关影响估计会在未来业绩里逐渐显现,尤其是明年。 业绩基础出色 沉寂多时后,达全球接下来将接连释放几个新楼盘,预计今年推出的新盘就有3个,总发展值超过12亿令吉,分别是位于白沙罗的Ativo服务公寓、坐落吉隆坡市中心的TA3和4服务公寓与酒店、柔佛居銮住宅产业,以释放累积已久的土地值。 2016年,达全球的产业发展部门只带来2214万令吉营业额,还蒙受1151万令吉税前亏损,原因是无新楼盘问世,这惨况料会在新楼盘动工后大幅改善,因第一座Ativo高级公寓已售出80%(这在当前低迷的高楼住宅市场中算奇葩了),开始施工后即可逐渐兑现销售值。 酒店业务则在去年进行了系列大装修,影响了收入,但目前已全数完成,这次大装修对未来入住率和回酬率相信有正面影响,而今年2月才完成收购的加拿大温哥华特朗普国际酒店,也将成为酒店业务的未来催化剂之一。 为降低负债比,达全球也有意转让位于澳洲的Little BayCove住宅发展计划,首席执行员程如锦今年3月受访时曾透露有关项目出售料可得2亿8000万澳元(约9亿5200万令吉),这又比账面上显示的5亿4570令吉高出不少,顺利脱售料赢得掌声,但他强调只会在拿到理想出价时才会放手,否则会继续发展该地皮。 总的来说,达全球是家持续壮大的地产公司,其独特的产业发展兼资产经营模式使业绩具有极高的稳定度,外汇波动对业绩造成的账面影响不足抹杀其核心运作极稳的事实,可以预见的还有其资产组合会继续膨胀,因为TA3和TA4内容涵盖一家五星级酒店,无意外会被纳入酒店组合中。 业绩角度看,鉴于多项资产已完成重大装修,特朗普国际酒店也正式站上前线,酒店业务的未来表现甚有保障,产业发展业务则即将挥别空窗期,各项新楼盘都磨拳擦掌准备登场,丰厚地库价值已来到待放阶段。若无意外,达全球的盛世或不远矣。 原文: http://www.sinchew.com.my/node/1669999

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