星期日, 六月 22, 2014

浅谈Fiamma的产业发展前景

Fiamma产业发展业务的投资布局在2007年开始,可是却一直到2012年的Menara Antara的发展计划启动后才看到 微薄的盈利贡献,Fiamma2013年全年的产业发展计划为公司带来了约11.4%或RM5.72的税前盈利。Fiamma今年首两季的产业发展贡献就高达16.257mil,已经远远超过了去年全年的贡献,我觉得这是一个很不错的开始,至少多年的布局终于开始为公司带来了丰厚的利润。

接下来,我想股东们最担心的是现有的地段发展后,产业发展的贡献会不会又回到了原点呢? Fiamma在Kota Tinggi的地库比较大,能够让公司发展3-5年,但发展规模都不会太大,也不会有滞销的问题存在。翻看2013年年报70页,竣工后尚未卖出去的产业只有区区的RM1.14mil VS 2012年的RM3.17mil。

至于KL的黄金地段发展,Menara Antara的发展将在今年年秒竣工,公司就只剩下了1.4亩位于Jalan Ampang, KL的永久地段了,2007以RM38.77mil价格买入并从未重估,也就是我在Q2‘14季报提及的将发展为高档房产并预期能够为集团在2016-2018财政年带来丰厚的盈利。

大家都在疑虑着没有了黄金地段后,Fiamma的产业发展会不会又陷入瓶颈呢?
我想对此感到忧虑的朋友都忽略了非常重要的一点,若翻看2011与2012年的年报产业表,就会发现Fiamma在2011年5月11日签署了合约,把Wisma Fiamma(Bandar  Manjalara)的地段分割成两个部分,2012年的Fiamma年报只能够看到Wisma Fiamma的部分(市值约RM30.7 mil),还有另一部分市值约RM31.4mil的地段就被转移到Land held for property development。而被转移的这块土地在2013年年报中又出现了,它被部分网友误解为仓库地段或不能够发展的地段。

Fiamma于今年5月16日宣布了以RM30.1mil的代价收购Puchong约6.28亩的地段来充当仓库,我想这项收购就是为了取代现有的仓库,并释放其在Bandar  Manjalara地段的价值,把这黄金地段发展成为商业发展。为此,我就很努力去寻找这被分割的地段有多大,市值多少? 很庆幸的,这些资料很好找,就在2013年年报中第95页中可以看到(如下图),而且Fiamma的子公司在去年10月31日签了买卖合约,以RM83mil的价格脱售这块地皮给产业发展的子公司。(基于这些都是公司内部的整合,盈利不会在“P&L”中出现,不然若要计算这块地皮从RM40mil的价格翻倍到RM83mil的话,就是RM43mil的盈利了,公司的股价也就随着飞天了)

这12,270 square metres的地段就是相等于3 acre,也就是比它在Jalan TAR与Jalan Ampang的地段加起来还要大,我想最少也能够让它发展上3年吧? 随便算算一下,若加上这一块地段,Fiamma的KL地段的产业发展至少在7年内都不会面对地库的问题了。换句话说,Fiamma绝对有能力靠产业发展持续成长,有了这7年的冲缓期,相信以管理层的能力必定能够找到不错的地段来补充地库了。因此,我才信心满满的来一次背水一战。(我认为能够预见公司数年的成长已属不易,而能够在基金未发现前买入布局就有机会赚大钱了)



我个人认为,RM2.00以下买入Fiamma是比较安全的,因为我在去年11月年报未出炉前以接近2块钱的价格脱售fiamma的时候,依稀记得当时的买盘在RM1.97-1.98是以数百张来计算的。我猜想这是Etiqua基金的买盘,当时的股东没有卖票就是说它们更加没有理由现在在RM2.00以下出货。RM2.00以上则是没有屋顶的Fiamma了,可能会一飞冲天,也有可能会引来部分股东的卖盘,这就不是我所能够掌握了的。我会分几个阶段来写Fiamma,毕竟它是我目前的重仓股,我对它做的功课与心血也是这2、3年来最多的。

14 条评论:

dennistat 说...

谢谢分享。。头很热!

Terry Tee 说...

老大这次孤注一掷,结果是不是比多注下注来的好?很快就可以上岸了!

糊涂 说...

Terry兄,
我这次也没有孤注一掷啊,只买到了35%就大涨了,只赚了点米饭。

matrix reloaded 说...

thanks hu tu bro for the sharing :)

guan 说...

糊涂你好,在这里我有个问题想请教你

jalan yap kwan seng房屋发展计划 预计发展总值:2亿 estimate net profit margin:30% estimate total net profit:0.60亿 estimate net profit per year:0.30亿 预计推行年份:2015年1月 和 menara antara 发展总值:1.6亿 estimate net profit margin :30% estimate total net profit:0.48亿 estimate net profit per year:0.24亿 推行年份:2012年 这些消息要在哪里才找得到?如果是在 announcement 才找的到的话那是在几年几号的announcement? 我在announcement 25 Oct 2012 找到 fiamma和perbadanan islam johor 合作发展房屋,可是它没提到这是vida residenz。这些资料要在哪里才能找得到呢?

糊涂 说...

Guan,
您好,30%的profit margin太乐观了,我只是分享我看到与找到的资料。你的资料是闲谈股市那边分享的吧? 或许你google一下吧,我也不知他的资料来源。

guan 说...

好的,谢谢你。

guan 说...

糊涂,想请问一下。 menara antara 和 jalan yap kwan seng 的房屋计划是一样的吗?

糊涂 说...

不一样,menara antara是在jalan TAR. Jalan Yap地段的发展总值600mil, 主要是打国外市场。

guan 说...

那menara centara 又是属于哪一个的?

guan 说...

那menara centara 又是属于哪一个的?

guan 说...

抱歉,糊涂。打扰你一下。请问menara antara 的information 要从哪里才找得到?你能告诉我吗?我查看了很多遍公司的announcement,从2007年看到2014年,我都没有看到menara antara 的发展计划,发展总值和发展成本。

糊涂 说...

2012年年报,menara antara就是menara centara。一样的,我也不知道什么时候改名。

guan 说...

原来如此,谢谢你。