浅谈Fiamma的产业发展前景

Fiamma产业发展业务的投资布局在2007年开始，可是却一直到2012年的Menara Antara的发展计划启动后才看到 微薄的盈利贡献，Fiamma2013年全年的产业发展计划为公司带来了约11.4%或RM5.72的税前盈利。Fiamma今年首两季的产业发展贡献就高达16.257mil，已经远远超过了去年全年的贡献，我觉得这是一个很不错的开始，至少多年的布局终于开始为公司带来了丰厚的利润。

接下来，我想股东们最担心的是现有的地段发展后，产业发展的贡献会不会又回到了原点呢? Fiamma在Kota Tinggi的地库比较大，能够让公司发展3-5年，但发展规模都不会太大，也不会有滞销的问题存在。翻看2013年年报70页，竣工后尚未卖出去的产业只有区区的RM1.14mil VS 2012年的RM3.17mil。

至于KL的黄金地段发展，Menara Antara的发展将在今年年秒竣工，公司就只剩下了1.4亩位于Jalan Ampang, KL的永久地段了，2007以RM38.77mil价格买入并从未重估，也就是我在Q2‘14季报提及的将发展为高档房产并预期能够为集团在2016-2018财政年带来丰厚的盈利。

大家都在疑虑着没有了黄金地段后，Fiamma的产业发展会不会又陷入瓶颈呢？
我想对此感到忧虑的朋友都忽略了非常重要的一点，若翻看2011与2012年的年报产业表，就会发现Fiamma在2011年5月11日签署了合约，把Wisma Fiamma（Bandar  Manjalara）的地段分割成两个部分，2012年的Fiamma年报只能够看到Wisma Fiamma的部分(市值约RM30.7 mil)，还有另一部分市值约RM31.4mil的地段就被转移到Land held for property development。而被转移的这块土地在2013年年报中又出现了，它被部分网友误解为仓库地段或不能够发展的地段。

Fiamma于今年5月16日宣布了以RM30.1mil的代价收购Puchong约6.28亩的地段来充当仓库，我想这项收购就是为了取代现有的仓库，并释放其在Bandar  Manjalara地段的价值，把这黄金地段发展成为商业发展。为此，我就很努力去寻找这被分割的地段有多大，市值多少？ 很庆幸的，这些资料很好找，就在2013年年报中第95页中可以看到(如下图），而且Fiamma的子公司在去年10月31日签了买卖合约，以RM83mil的价格脱售这块地皮给产业发展的子公司。(基于这些都是公司内部的整合，盈利不会在“P&L”中出现，不然若要计算这块地皮从RM40mil的价格翻倍到RM83mil的话，就是RM43mil的盈利了，公司的股价也就随着飞天了)

这12,270 square metres的地段就是相等于3 acre，也就是比它在Jalan TAR与Jalan Ampang的地段加起来还要大，我想最少也能够让它发展上3年吧？ 随便算算一下，若加上这一块地段，Fiamma的KL地段的产业发展至少在7年内都不会面对地库的问题了。换句话说，Fiamma绝对有能力靠产业发展持续成长，有了这7年的冲缓期，相信以管理层的能力必定能够找到不错的地段来补充地库了。因此，我才信心满满的来一次背水一战。(我认为能够预见公司数年的成长已属不易，而能够在基金未发现前买入布局就有机会赚大钱了)

我个人认为，RM2.00以下买入Fiamma是比较安全的，因为我在去年11月年报未出炉前以接近2块钱的价格脱售fiamma的时候，依稀记得当时的买盘在RM1.97-1.98是以数百张来计算的。我猜想这是Etiqua基金的买盘，当时的股东没有卖票就是说它们更加没有理由现在在RM2.00以下出货。RM2.00以上则是没有屋顶的Fiamma了，可能会一飞冲天，也有可能会引来部分股东的卖盘，这就不是我所能够掌握了的。我会分几个阶段来写Fiamma，毕竟它是我目前的重仓股，我对它做的功课与心血也是这2、3年来最多的。