ARREIT Q1'15 成绩单

ARREIT Q1'15的成绩单只比去年同期好一点点，每股盈利只有区区的1.4分，这季度的派息率高达100%或1.4分。季报的重点如下：

1. 营业额随着 Wisma Comcorp与Help University的租金而增加了8%。(RM15,189,770 相较去年同期的RM14,029,885.)
2. 去年重沽产业后就算是变相的增加了约11%的管理费用(RM1,228,464相较去年同期的RM1,106,768)
3. 利息收入减少了约RM100k,主要是因为以30mil现金的代价买入Wisma Comcorp，而脱售Kontena Nasional Distribution Centre II的钱还没过帐，自然也就没有利息收了。
4. 售卖Kontena Nasional Distribution Centre II 支付约RM680k的中介费用与税务。
5. 还有维修产业也比去年同期高出了约20%或RM263K左右

如果把这季度额外的开销 - 项目3，4，5加起来的话，总数就是差不多RM1 mil左右,也就是相当于每股0.192分的盈利。因此最好的情况之下，ARREIT的每股盈利能够去到约1.6分左右，这可比我预计的1.8分左右相差了整整的10%啊！

这样的业绩，其实还可以接受，只是我早前的期望太高了些，所以看到了较少的盈利与股息还是有一点点的失落。唯有期望下个季度的成绩单会有所改善并加多一点点的股息来增加我的被动收入啦。

产业信托之ARREIT

在牛熊交战、市场摇摆不定的时候，我又开始慢慢套利，并把部分的资金锁在股息回酬比定存高出约1倍的REIT来避避风头。这一次我选择了Bursa上市REIT中回酬较高与派息稳定的ARREIT，还产业多元化与长期租约也是我的考量之一，至少接下来的两年里头，它能够为我带来稳定的被动收入。还有，它的产业都是以Master Lease的方式租出去，GST将由租客来承担，水电费之类的费用也比其它的REIT来得低。

2014年，ARREIT的运气可以说是糟糕透顶，除了Silver bird factory的客户赖账不还租金与惹上官非之外，它的主要产业Wisma Amanah Raya Berhad, Jalan Semantan还流失了主要的客户。无论如何，公司还是从盈余中额外派发了股息，全年派发率高达123%或相等于每股6.5分的股息。比较正面的是它在2014年成功的上调了两家产业的租金，否则2014年的业绩恐怕会更加的难看。

2015年对ARREIT是收复失地的年份，在没有租约到期的前提下，相信管理层能够放更多的心机去物色高素质的产业来增加个股收益。除此之外，Help university与Wisma Comcorp将从今年的1月开始贡献约RM7.8mil的租金(相等于全年每股1.36分租金收入，1个季度约0.34分)。若2014年第4季度约1.45分的每股盈利再加上这0.34分，我估计5月即将出炉的季报最少也会达到1.8分左右的水平，只要公司维持95%的派息率，它的全年股息就会来到6.8分或达到7.3%左右。下图为ARREIT租金表，2014年产业重估后，整体产业回酬率高达6.5%，这还是在Silver bird factory没有租金前提下的回酬率，我个人觉得相当的不错了。值得一提的是刚收购不久的Wisma Comcorp的租金回酬率高达8%。


2014年年报中可以看到，在2016年它共有共有6项产业的租约到期，占了总租金收入的43.3%。我相信这6项产业租客不需约的机率都不高，或许ARREIT还能够从新的合约中获益呢。如下：
1. AIC Factory, Shah Alam - 工厂，不续约的机率不高。
2. Holiday Villa, Langkawi - 酒店，不续约的机率不高。
3. Holiday Villa, Alor Setar　- 酒店，不续约的机率不高。
4. Blok A & B, South City Plaza, Seri Kembangan - SEGi 分校，不续约的机率不高。
5. Wisma AmanahRaya, Jalan Ampang - 自家公司租用，肯定续约。
6. Selayang Mall, Selayang - 商业广场，不续约的机率不高。

总结是，我个人认为2014年应该是ARREIT表现最糟糕的一年了，它接下来的业绩只会更好而不会突然恶化了，它早前脱售产业就坐拥约93mil的现金也让它收购合适的产业铺路。在找不到好马的当儿，暂时把部分资金寄放这里也是一个不错的选择，我想投资它总会比FD好一点点吧？