转帖： 酒店、商产、产业发展．达全球包租王

2017-08-06 19:20 达全球是家定位颇具特色的地产公司，其业务主要可分成3大部份，分别是经营酒店，产业发展和产业投资（办公楼），该公司的产业组合遍布多国，专攻高档市场，多年经营助该公司累积了许多价值不菲的高创造力资产，成为名副其实的“包租王”。 达全球是家定位颇具特色的地产公司，其业务主要可分成3大部份，分别是经营酒店，产业发展和产业投资（办公楼），该公司的产业组合遍布多国，专攻高档市场，多年经营助该公司累积了许多价值不菲的高创造力资产，成为名副其实的“包租王”。 达全球是本地知名券商达企业（TA，4898，主板金融组）最重要的子公司，持股60.14%；达企业是本地知名企业家拿督程铁健和拿汀陈桂芳的旗舰公司，达全球则由两人J之子程如锦掌舵。 在90年代，地产业务原只是达企业的一个小部门，但经过漫长岁月的酝酿，地产业务渐渐找到了自己的定位，舍弃低档市场，改走高档路线，同时积极建立酒店资产组合，创造经常性收入，另辟一片天。2009年，达企业决定把地产业务注入达全球名号下，并让后者独立在马股上市，这就是达全球的由来。 之所以说达全球独特，是基于该公司经营模式与多数发展商大不相同，大部份收入并非来自产业发展，而是来自酒店和商业产业经营业务，经常性收入比重远超一次性销售收入。 达企业皇冠上的宝石 作为达企业皇冠上的宝石，达全球优势是旗下资产都具有很强的生产力，带来源源不绝的可观收入。正因如此，达全球才能捍卫其产业发展业务的优雅格调，有充裕时间思考该如何发展地库才能创造最大效益，毕竟单是租金收入就能撑起业绩和现金流，地库慢点套现亦无妨。 最新数据显示，达全球旗下目前共拥有4项供租的商用产业和7家四至五星级高级酒店，这些资产分布在大马、新加坡、泰国、澳洲、加拿大、中国等，且多坐落在一线地区，故都价值不菲。另外，该公司也手握750英亩地皮，包括一些黄金地段，总发展值（GDV）估计达151亿令吉。 年营收逼近6亿 在2001年时，达企业地产臂膀的营业额只有约5400万令吉，但在16年后的今天，年营业额已逼近6亿令吉了，足见在新建产业和资产收购等活动催化下，达全球已由幼苗长成大树。 鉴于不是产托公司，无需定期重估资产，达全球至今不曾对名下各类资产进行重估，现有账面值反映的只是旧价，具有很深的隐藏价值。 比方说，为进行拨备测试，达全球过去两年里曾委任独立估价师对名下3项海外资产进行估值，即新加坡Swissotel酒店、澳洲墨尔本Westin酒店和泰国Movenpick Karon海边度假村，得出的合理价是24亿6762万令吉，但这3项资产记载在账面上的合计价值和商誉却只有16亿1546万令吉。 这显示单是上述3项资产，就藏有超过8亿令吉的隐藏价值了。 更重要的是，达全球的资产都具有创造力，是能够创造收入的资产，这与许多空有资产却无法创造新价值的公司大不相同，分别就像会结果和不会结果的树，前者在等候树身长大之际还能采摘果实充饥止渴，后者则只能干等树被砍倒卖钱时才“可能”享受成果，达全球显然是前者。 鉴于现金流强大，达全球又设有大方派息政策，每年会把介于20至50%的已兑现净利用于派发股息。 截至上周五，达全球仅以账面值的0.57倍交易，显然与其资产组合的创造力不成正比，何况账面值原就被低估了。 达全球目前虽因早年举债收购和发展产业而背负26亿令吉债务，但也持有12亿3000万令吉现金和证券在手，况且债务背后还有价值连城的高创造力资产作盾，履行债务责任或融资新项目问题都不大。 产业臂膀重新出击 达全球的定海神针——酒店业务完成重大装修和新收购后，如今只待收割成果，加上沉寂多时的产业发展臂膀重新出击，集团中长期业绩基础非常强，相关影响估计会在未来业绩里逐渐显现，尤其是明年。 业绩基础出色 沉寂多时后，达全球接下来将接连释放几个新楼盘，预计今年推出的新盘就有3个，总发展值超过12亿令吉，分别是位于白沙罗的Ativo服务公寓、坐落吉隆坡市中心的TA3和4服务公寓与酒店、柔佛居銮住宅产业，以释放累积已久的土地值。 2016年，达全球的产业发展部门只带来2214万令吉营业额，还蒙受1151万令吉税前亏损，原因是无新楼盘问世，这惨况料会在新楼盘动工后大幅改善，因第一座Ativo高级公寓已售出80%（这在当前低迷的高楼住宅市场中算奇葩了），开始施工后即可逐渐兑现销售值。 酒店业务则在去年进行了系列大装修，影响了收入，但目前已全数完成，这次大装修对未来入住率和回酬率相信有正面影响，而今年2月才完成收购的加拿大温哥华特朗普国际酒店，也将成为酒店业务的未来催化剂之一。 为降低负债比，达全球也有意转让位于澳洲的Little BayCove住宅发展计划，首席执行员程如锦今年3月受访时曾透露有关项目出售料可得2亿8000万澳元（约9亿5200万令吉），这又比账面上显示的5亿4570令吉高出不少，顺利脱售料赢得掌声，但他强调只会在拿到理想出价时才会放手，否则会继续发展该地皮。 总的来说，达全球是家持续壮大的地产公司，其独特的产业发展兼资产经营模式使业绩具有极高的稳定度，外汇波动对业绩造成的账面影响不足抹杀其核心运作极稳的事实，可以预见的还有其资产组合会继续膨胀，因为TA3和TA4内容涵盖一家五星级酒店，无意外会被纳入酒店组合中。 业绩角度看，鉴于多项资产已完成重大装修，特朗普国际酒店也正式站上前线，酒店业务的未来表现甚有保障，产业发展业务则即将挥别空窗期，各项新楼盘都磨拳擦掌准备登场，丰厚地库价值已来到待放阶段。若无意外，达全球的盛世或不远矣。 原文： http://www.sinchew.com.my/node/1669999

买入TA 的考量（整理+转帖自Dudu在Investalk的资料）

TA几天前跌破50分的水平的时候，我想许多人都知道它是被低估了，然而大部分的投资者都采取观望的态度，毕竟当时市场上有那么多家被低估的公司，它也并不算是最好的。至少，有许多业务不错的2/3线公司股价从高峰处跌了50%以上，逢低买入的潜在回酬会更高。

我是比较喜欢稳定的价值股，刚好看到它的卖地新闻，翻看了Dudu大大在论坛的功课再研究一下，发现买它来收还是很不错一下的选择。就以TA今天54分的收市价来计算，它的市值高达9.24亿；它的子公司TAGB收市价29分来计算，市值高达15.43亿。TA持有60%的TAGB，因此TAGB股权的价值就相等于15.43亿 x 60% = 9.26亿。换句话说，现在买入TA的话，单单TAGB的股权就值回票价，TA本身的其它业务就几乎是附送的。

再参考TA过去的业绩与派息纪录，不难发现TA本身的业绩都是赚钱的，而且从TAGB处收回来的股息都会系数派出去，这也造就了TA的股息比TAGB来得好，潜在的价值也比TAGB高许多。

TA的业绩与过去的股息派发记录

Year	TA company 贡献	TAGB 贡献	EPS	Dividend
2010	56,123	119,898	4.57	2.0
2011	48,805	150,314	5.80	2.0
2012	19,222	169,182	4.80	1.8
2013	50,679	208,109	8.00	2.8
2014	3,253	297,053	5.65	1.8
2015	-51,397	148,080	0.13	0.4
2016	26,820	142,003	7.20	1.7
2017	79,948	135,833	12.6	???

TA的股息政策如下：

今年的股息期待（这个月宣布) 
历年来，TA company本身盈利并不多，2010/2011/2013年赚5千万左右，算是最多了，当时股息2~2.8分也算多了。TAGB赚多，股息未必给多。好比2014年赚最多，但股息还是少过2013年。2010/2011反而多过2014。

我的看法是：无论TAGB如何大赚，基本上无法发出太多股息，原因是：
1）Tagb有庞大债务需要还债
2）Tagb需要钱来发展屋业

如今TA本身净赚79.948m，
那么40%派息率就是31.972m或1.85分  ，60%派息率就是47.968m或2.7分

而TAGB盈利相对的稳健，起了稳定的作用。
2017年TAGB的表现与过去两年相差不远，今年应该会派发0.5分的股息 = 26.5mil
TA会取得 0.6 x 26.5mil = 15.9mil = 0.9分股息

从这里我相信今年TA派发的股息应该有看头，预计今年的股息会有2.75分至3.6分之间。

未来展望
最近股市的动荡或许会为TA的证券业带来些许的麻烦，但TAGB几乎是肯定会在2018年赚大钱，在季报中指出下季度会有一笔约若RM342m的税前盈利，拿掉TAGB 40%的权益之后也有RM205m，估计能够为TA贡献9分每股净利。

而TA本身最近宣布脱售香港的办公室产业为它带来额外的54m税前盈利，估计也能够为TA带来约每股2分的净利。

算算下，TA股价在数年的低点，即将在4月公布的股息或有惊喜，2018年财政年度又几乎是肯定大赚的前提下，逢低买入加码等好消息或许也是个不错的选择。