产业信托之ARREIT

在牛熊交战、市场摇摆不定的时候，我又开始慢慢套利，并把部分的资金锁在股息回酬比定存高出约1倍的REIT来避避风头。这一次我选择了Bursa上市REIT中回酬较高与派息稳定的ARREIT，还产业多元化与长期租约也是我的考量之一，至少接下来的两年里头，它能够为我带来稳定的被动收入。还有，它的产业都是以Master Lease的方式租出去，GST将由租客来承担，水电费之类的费用也比其它的REIT来得低。

2014年，ARREIT的运气可以说是糟糕透顶，除了Silver bird factory的客户赖账不还租金与惹上官非之外，它的主要产业Wisma Amanah Raya Berhad, Jalan Semantan还流失了主要的客户。无论如何，公司还是从盈余中额外派发了股息，全年派发率高达123%或相等于每股6.5分的股息。比较正面的是它在2014年成功的上调了两家产业的租金，否则2014年的业绩恐怕会更加的难看。

2015年对ARREIT是收复失地的年份，在没有租约到期的前提下，相信管理层能够放更多的心机去物色高素质的产业来增加个股收益。除此之外，Help university与Wisma Comcorp将从今年的1月开始贡献约RM7.8mil的租金(相等于全年每股1.36分租金收入，1个季度约0.34分)。若2014年第4季度约1.45分的每股盈利再加上这0.34分，我估计5月即将出炉的季报最少也会达到1.8分左右的水平，只要公司维持95%的派息率，它的全年股息就会来到6.8分或达到7.3%左右。下图为ARREIT租金表，2014年产业重估后，整体产业回酬率高达6.5%，这还是在Silver bird factory没有租金前提下的回酬率，我个人觉得相当的不错了。值得一提的是刚收购不久的Wisma Comcorp的租金回酬率高达8%。


2014年年报中可以看到，在2016年它共有共有6项产业的租约到期，占了总租金收入的43.3%。我相信这6项产业租客不需约的机率都不高，或许ARREIT还能够从新的合约中获益呢。如下：
1. AIC Factory, Shah Alam - 工厂，不续约的机率不高。
2. Holiday Villa, Langkawi - 酒店，不续约的机率不高。
3. Holiday Villa, Alor Setar　- 酒店，不续约的机率不高。
4. Blok A & B, South City Plaza, Seri Kembangan - SEGi 分校，不续约的机率不高。
5. Wisma AmanahRaya, Jalan Ampang - 自家公司租用，肯定续约。
6. Selayang Mall, Selayang - 商业广场，不续约的机率不高。

总结是，我个人认为2014年应该是ARREIT表现最糟糕的一年了，它接下来的业绩只会更好而不会突然恶化了，它早前脱售产业就坐拥约93mil的现金也让它收购合适的产业铺路。在找不到好马的当儿，暂时把部分资金寄放这里也是一个不错的选择，我想投资它总会比FD好一点点吧？